Le sixième baromètre de la Fondation pour le logement montre une nouvelle hausse des dépassements de loyers. Une dérive qui touche particulièrement les petites surfaces et pose une question plus large : une règle peut-elle protéger les locataires si la puissance publique ne se donne pas les moyens de la faire respecter ?

Le chiffre était déjà élevé, il devient difficile à ignorer. Pas moins de 37% des propositions de logement dépassent les plafonds de loyers dans les secteurs où ils sont censés s’appliquer. Soit 5% de plus qu’en 2025 et près de 10 % par rapport à 2024… Ces chiffres ont été publiés ce jeudi par la Fondation pour le logement des défavorisés dans le cadre de son sixième baromètre de l’encadrement des loyers. Ils se basent sur l’étude de 10 000 annonces recueillies entre août 2025 et août 2026 (1).

La situation est pourtant loin d’être uniforme. À Montpellier, 12 % des annonces dépassent le plafond, contre 17 % à Bordeaux, 25 % à Lille et 26 % à Lyon-Villeurbanne. À Paris, elles sont désormais 46 %, soit quinze points de plus en une seule année. Et à Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis, le taux atteint 61 %. Des écarts qui montrent qu’une même règle peut être relativement bien respectée dans certains territoires et beaucoup moins dans d’autres. Et surtout que l’existence d’un plafond ne suffit pas, à elle seule, à protéger celui qu’il est censé protéger.

Les plus petits logements, les plus exposés

C’est probablement le chiffre le plus spectaculaire du baromètre. Parmi les logements de 10 m² ou moins analysés, 92 % affichent un loyer supérieur au plafond. Cette proportion tombe à 22 % pour ceux de plus de 75 m². Les studios sont également davantage concernés : 35 % dépassent les plafonds, contre 26 % pour les logements de trois pièces et plus.

Cette différence n’est pas neutre socialement. Les petites surfaces accueillent davantage de jeunes, d’étudiants, de personnes seules et de ménages disposant de revenus modestes. Ceux qui disposent souvent du choix le plus restreint sur un marché locatif tendu sont donc particulièrement exposés aux dépassements. Les locations meublées présentent le même phénomène. Alors que leurs plafonds autorisés sont déjà supérieurs à ceux des locations vides, 46 % des annonces étudiées les dépassent, soit neuf points de plus que pour les logements nus.

La situation est d’autant plus paradoxale que le montant moyen des dépassements diminue. Il s’établit à 159 euros par mois en 2026, contre 191 euros un an plus tôt. À Paris, il passe de 237 à 171 euros. Les dépassements sont donc plus fréquents, mais d’un montant moyen moins important. Pour un locataire parisien concerné, 171 euros représentent néanmoins plus de 2 000 euros supplémentaires sur une année.

Le complément de loyer, de l’exception à la règle ?

Il faut cependant manier ces chiffres avec précaution. Une annonce dépassant le plafond n’est pas nécessairement illégale. La législation autorise un « complément de loyer » lorsque le logement présente certaines caractéristiques particulières de localisation ou de confort par rapport aux logements comparables du secteur. 

C’est précisément là qu’apparaît une autre faiblesse du dispositif. Le complément devait permettre de prendre en compte des caractéristiques exceptionnelles. Mais les exemples réunis par la Brigade associative inter-locataires (BAIL), partenaire de la Fondation, montrent combien cette notion peut être interprétée largement. L’association cite ainsi un complément de 326 euros justifié par une « cuisine équipée » dans un studio. Dans un autre cas, télévision, machine à café, bouilloire et aspirateur sont facturés séparément pour justifier le supplément.

Le relevé réalisé par BAIL entre mai et août 2026 à Lyon et Villeurbanne est plus significatif encore. Parmi 396 annonces étudiées chez Orpi, 53 % comportaient un complément de loyer, de 134 euros en moyenne. Chez OQORO, 97 % des 137 annonces relevées en comportaient un, pour 142 euros en moyenne. La Fondation prend toutefois soin de préciser que ces observations ne permettent pas de déterminer la légalité de chaque complément pris individuellement.

Le problème est ailleurs : lorsque l’exception apparaît dans une annonce sur deux, voire presque systématiquement dans un échantillon, le risque existe de voir le loyer plafond changer progressivement de fonction. De maximum autorisé, il devient un prix de départ auquel viennent s’ajouter différents suppléments.

Une règle que le locataire doit encore trop souvent défendre lui-même

Les différences constatées entre les bailleurs particuliers et les logements gérés par des professionnels apportent cependant une nuance importante. En 2026, 49 % des annonces de particuliers étudiées dépassent les plafonds, contre 29 % de celles gérées par une agence immobilière. Les professionnels ne constituent donc pas un ensemble homogène et leur intervention peut, au contraire, favoriser le respect de la réglementation. Mais l’une des principales limites du système reste la manière dont son application est contrôlée. Le locataire doit encore souvent connaître le dispositif, vérifier le plafond correspondant à son logement, identifier un éventuel dépassement puis entreprendre une démarche pour obtenir sa régularisation.

L’expérience parisienne montre pourtant ce qui se passe lorsque la puissance publique prend davantage sa part. Depuis janvier 2023, la municipalité dispose d’une procédure en ligne permettant de signaler un dépassement. Elle peut ensuite demander au bailleur de mettre le contrat en conformité et de restituer les sommes indûment perçues. Entre janvier 2023 et juin 2026, près de 4 980 signalements ont été reçus. Selon la Fondation, les locataires ayant obtenu restitution ont récupéré en moyenne 3 775 euros. À Lyon, des contrôles aléatoires sont également réalisés sur les sites d’annonces et auprès des agences. Ces exemples posent une question de fond : pourquoi faire reposer une part aussi importante du contrôle d’une réglementation publique sur ceux qu’elle est précisément destinée à protéger, en l’occurrence les locataires ?

L’encadrement fonctionne-t-il vraiment ?

La question est essentielle, car sanctionner davantage les dépassements n’aurait guère de sens si le dispositif des plafonds était lui-même inefficace. Les travaux disponibles apportent sur ce point des réponses. L’étude publiée en avril 2026 par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), et réalisée par plusieurs chercheurs, estime qu’entre juillet 2019 et juin 2025 les loyers parisiens ont été en moyenne 5 % inférieurs à ce qu’ils auraient été sans encadrement. Pour la seule période juillet 2024-juin 2025, l’économie est estimée à 85 euros par mois, soit 1 019 euros par an. L’étude ne détecte par ailleurs aucune dégradation durable de l’offre locative parisienne imputable au dispositif (2).

Une autre évaluation, réalisée par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle pour le gouvernement et publiée en mai, confirme une modération des loyers de l’ordre de 2 à 4 %, atteignant 5 % en fin de période. Elle estime à environ 600 millions d’euros le transfert de revenus engendré, principalement des propriétaires vers les locataires. Mais ses conclusions sont plus prudentes : les bénéfices sont inégalement répartis, l’encadrement profite davantage aux ménages modestes en Seine-Saint-Denis qu’à Paris, et une diminution du nombre d’annonces est observée dans certains territoires sans qu’il soit encore possible d’établir précisément l’effet de la politique sur l’offre de logements à plus long terme (3).

C’est notamment sur ces réserves que s’appuient les opposants au dispositif. La Fédération nationale de l’immobilier estime que l’encadrement produit un effet trop limité sur les loyers, qu’il est insuffisamment ciblé vers les ménages les plus modestes et qu’il risque de fragiliser l’offre locative (4). Il serait donc excessif de présenter l’encadrement comme une solution à la crise du logement. Mais les données disponibles permettent tout aussi difficilement d’affirmer qu’il serait inefficace ou qu’il aurait provoqué à lui seul la contraction du marché locatif.

Une course contre la montre

Le débat prend aujourd’hui une importance particulière. L’encadrement issu de la loi ELAN reste une expérimentation et doit prendre fin le 23 novembre 2026 s’il n’est pas pérennisé. Et ce, alors que près de 70 communes l’appliquent aujourd’hui. Son avenir se joue donc dans les prochaines semaines. Plusieurs initiatives parlementaires ont été engagées pour pérenniser et modifier le dispositif, tandis que le gouvernement s’est appuyé sur l’évaluation de Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle avant de déterminer sa position.

Mais le baromètre publié par la Fondation déplace en partie le débat. La question n’est plus seulement de savoir s’il faut conserver l’encadrement des loyers. Elle est de savoir ce que signifie conserver une réglementation lorsqu’une proportion importante des annonces échappe au plafond qu’elle fixe. Les différences entre Montpellier, Bordeaux, Paris ou Plaine Commune montrent au moins une chose : le non-respect de la règle n’est pas une fatalité. Information des locataires, contrôles, procédures simples de signalement, remboursement des trop-perçus et sanctions peuvent modifier les comportements.

L’encadrement des loyers fournit ainsi une nouvelle illustration des limites de l’autorégulation. Un propriétaire cherche légitimement à tirer un revenu de son bien ; un locataire cherche à se loger au prix qu’il peut supporter. Mais dans les territoires où les logements manquent, leur pouvoir de négociation n’est pas comparable. Et lorsque la demande excède fortement l’offre, rien ne garantit que la seule mécanique du marché protège le plus faible des deux.

On ne peut donc laisser le marché s’autoréguler et s’étonner ensuite de voir apparaître des abus. Lorsqu’une politique publique vise à corriger un rapport de force économique déséquilibré, l’État ne peut se contenter d’écrire la règle et d’attendre qu’elle soit spontanément respectée. Il lui revient de contrôler son application, de sanctionner les contournements et de donner aux collectivités les moyens d’agir. L’encadrement des loyers peut être discuté, amélioré ou complété par d’autres politiques du logement. Mais si l’État décide qu’un plafond est nécessaire, encore faut-il qu’il ait la volonté de le faire respecter.

(Photo Roman Ostach – CC)

Notes
 (1) Fondation pour le logement des défavorisés, septembre 2026, Sixième baromètre de l’encadrement des loyers.
 (2) Apur, avril 2026, Impact de l’encadrement des loyers à Paris en 2025 – Troisième année d’évaluation.
 (3) Institut des politiques publiques, mai 2026, L’encadrement des loyers : quels effets redistributifs.
 (4) FNAIM, 29 mai 2026, Encadrement des loyers : huit ans d’expérimentation, six mois de retard… tout ça pour ça ?