Le logement pèse toujours plus lourd dans le budget. Pour les plus pauvres comme pour les classes moyennes, la crise s’aggrave. Et la pénurie finit par faire du droit à se loger correctement un nouveau marqueur des inégalités.

En 2025, la France a consacré 621 milliards d’euros au logement, soit 21,2 % de son PIB. Les dépenses courantes ont encore progressé de 1,9 %, tandis que l’investissement dans le logement reculait de 4,4 %. Ces chiffres figurent dans le dernier Rapport du compte du logement, publié le 14 septembre par le Service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique (1).

La crise du logement est ancienne. Ce qui change, c’est qu’elle remonte l’échelle des revenus. Dans les grandes métropoles et les zones les plus tendues, elle ne concerne plus seulement les étudiants, les travailleurs précaires ou les familles modestes. Des salariés en CDI, des fonctionnaires, des cadres, des couples disposant de deux revenus découvrent à leur tour qu’un salaire considéré comme correct ne garantit plus de trouver un logement correspondant à leurs besoins. Ils ne sont pas pauvres. Mais beaucoup ont le sentiment de s’appauvrir.

Le déclassement passe aussi par le logement

On peut gagner autant qu’hier et vivre moins bien. Consacrer davantage au loyer, renoncer à une pièce supplémentaire, s’éloigner de son travail ou repousser indéfiniment l’achat de sa résidence principale. Le salaire n’a pas diminué, mais ce qu’il permet de faire, si. Et le logement finit par peser sur des choix qui n’ont, en apparence, rien d’immobilier. Accepter un emploi dans une autre ville devient plus compliqué lorsqu’on ne sait pas si l’on pourra s’y loger. Quitter un conjoint peut devenir matériellement impossible lorsqu’un seul salaire ne permet plus de louer. Un couple peut aussi repousser le projet d’avoir un enfant, ou renoncer à en avoir un de plus, faute de pouvoir financer la chambre supplémentaire. La crise du logement ne réduit donc pas seulement le pouvoir d’achat : elle rétrécit le champ des possibles.

Pendant longtemps, le parcours semblait assez balisé. On commençait dans un petit appartement, puis on déménageait lorsque la famille s’agrandissait ou que les revenus augmentaient. Pour une partie des ménages venait ensuite l’achat. Cette mécanique s’est grippée.

Une étude publiée en juin par l’Institut Paris Region l’illustre bien. Elle porte sur 21 000 logements locatifs intermédiaires en Île-de-France, conçus pour combler l’écart entre le logement social et un marché privé devenu trop cher. Les locataires concernés sont loin d’être pauvres : leur revenu moyen atteint 3 875 euros nets par mois, 4 430 euros pour un couple sans enfant et 5 015 euros pour un couple avec au moins deux enfants. Pourtant, ils ont besoin de loyers inférieurs de 10 à 24 % à ceux du privé pour trouver leur place sur le marché (2). L’existence même de cette offre explique une partie de la crise. Il faut désormais créer un parc intermédiaire pour permettre à des ménages disposant de revenus moyens de continuer à habiter dans certaines zones tendues.

Trop peu de logements

Le problème tient d’abord au nombre de logements disponibles. La construction a commencé à se redresser en 2025 après deux années particulièrement mauvaises, sans rattraper le retard. Quelque 379 000 logements ont été autorisés l’an dernier, 15 % de plus qu’en 2024, mais encore 8,8 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes (3).

À ce manque de constructions s’ajoute une autre évolution. Une partie du parc existant a quitté la location traditionnelle. Le développement des meublés touristiques de courte durée, popularisés par des plateformes comme Airbnb, a profondément modifié le marché dans les grandes villes et les communes touristiques. Un appartement loué quelques jours à des visiteurs peut rapporter davantage à son propriétaire qu’un bail classique, tout en restant disponible pour son usage personnel une partie de l’année. Mais chaque logement ainsi transformé est aussi, lorsqu’il était auparavant loué à l’année, un logement de moins pour ceux qui vivent et travaillent sur place. Le phénomène a pris suffisamment d’ampleur pour que la loi du 19 novembre 2024 donne aux maires de nouveaux moyens de limiter les meublés touristiques (4).

Airbnb, l’accélérateur de la crise du logement

Encore faut-il que les communes s’en saisissent. Une partie de la droite et de l’extrême droite s’est opposée à certaines mesures de régulation, au nom notamment du droit de propriété, des revenus que ces locations procurent aux propriétaires ou du refus de réglementer davantage le marché (5). Le choix devient très concret dans les territoires où les logements manquent : préserver la possibilité de développer la location touristique ou réserver davantage d’appartements à ceux qui y vivent toute l’année.

Le mouvement n’est d’ailleurs pas terminé. Atout France constate qu’après plusieurs années d’expansion soutenue, la croissance de la location touristique commence seulement à se stabiliser. En 2025, les nuitées des Français dans ce type d’hébergement ont encore progressé de 6,6 % (6). Dans les zones où le logement manque déjà, tourisme et besoins des habitants se retrouvent ainsi en concurrence pour une partie du même parc immobilier.

D’autres mécanismes se cumulent. La remontée des taux d’intérêt a retardé l’accession à la propriété de ménages qui restent donc locataires plus longtemps. La crise de la construction limite l’arrivée de logements neufs. Le logement social ne parvient pas à absorber la demande. Et une partie du parc ancien nécessite des travaux importants avant de pouvoir continuer à être louée dans des conditions décentes.

La pénurie fait alors le reste. Lorsque plusieurs dizaines de candidats convoitent le même appartement, le propriétaire peut retenir les revenus les plus élevés et les garanties les plus solides. Celui qui gagnait suffisamment pour se loger hier peut donc ne plus gagner assez aujourd’hui. Cette rareté pèse également sur les loyers. Lorsque les candidats sont beaucoup plus nombreux que les logements disponibles, le rapport de force bascule en faveur des propriétaires. Même les dispositifs destinés à contenir les prix peuvent alors montrer leurs limites.

Encadrement des loyers : quand le plafond devient un prix de départ

Le gouvernement répond par le gel des APL

Pour les revenus les plus faibles, la situation est plus dure encore. Au 30 juin 2025, 2,87 millions de ménages attendaient un logement social en France, 103 000 de plus que six mois auparavant. Plus de la moitié attendaient depuis plus d’un an (7).

L’année 2027 pourrait ajouter une difficulté supplémentaire. Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé le 19 septembre que le gouvernement voulait geler les APL dans le prochain budget. Elles ne diminueraient pas en euros, mais ne seraient pas revalorisées. La mesure doit bien sûr encore être votée par le Parlement (8). Si les loyers et les charges augmentent, l’aide couvrira donc une part plus faible de la dépense. La différence devra être prise ailleurs : alimentation, énergie, transports, loisirs. Le logement nourrit le déclassement d’une partie des classes moyennes. Pour les plus pauvres, il accélère encore la paupérisation.

Les passoires thermiques ne sauveront pas le marché

Face au manque de logements, les normes environnementales sont parfois désignées parmi les responsables de la contraction de l’offre. Depuis janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être proposés dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. Les logements F seront concernés en 2028 (9).

Mais remettre les passoires thermiques sur le marché ne ferait pas disparaître leur coût. Un logement très mal isolé, c’est une facture de chauffage élevée l’hiver et, de plus en plus souvent, des températures difficilement supportables l’été. Pour un ménage modeste, un loyer un peu moins cher peut devenir un vrai poids financier une fois les dépenses énergétiques ajoutées.

Ces logements doivent être rénovés, pas simplement rendus à nouveau louables. Le retard accumulé dans la rénovation ne peut servir à justifier le maintien de conditions d’habitation indignes.

La même logique vaut pour le neuf. Les logements construits aujourd’hui seront encore habités dans plusieurs décennies. Isolation, protections solaires, ventilation, végétalisation, sobriété foncière, récupération et réutilisation de l’eau lorsque cela est possible doivent être prévues dès leur conception. Un logement abordable mais coûteux à chauffer, à rafraîchir ou situé loin des transports ne le reste pas longtemps.

Et maintenant, attaquer la loi SRU ?

C’est pourtant au moment où le logement abordable manque le plus que la loi SRU revient dans le débat politique. Adoptée en 2000, elle impose à certaines communes urbaines de disposer de 20 ou 25 % de logements sociaux. Marine Le Pen a annoncé le 13 septembre qu’elle entendait l’abroger « purement et simplement » si elle était élue présidente en 2027. La loi a contribué à la construction de plus d’un million de logements sociaux depuis son adoption (10).

La proposition marque d’ailleurs un changement notable. Lors de la présidentielle de 2022, Marine Le Pen promettait encore la construction de 100 000 logements sociaux par an. Quatre ans plus tard, elle veut supprimer l’un des principaux instruments utilisés par l’État pour obliger les communes déficitaires à en produire. Un avis totalement partagé par son allié « de droite » Eric Ciotti. Le nouveau maire de Nice avait pourtant accusé son prédécesseur, Christian Estrosi,  d’être un maire « hors la loi » sur les obligations SRU (11).

Supprimer ou affaiblir ces obligations ne ferait pas disparaître les HLM existants. Mais cela réduirait la pression exercée sur les communes qui construisent trop peu de logements sociaux. Avec près de trois millions de demandes en attente, le choix aurait des conséquences bien au-delà des ménages les plus pauvres. Une partie des salariés et des classes moyennes se tourne déjà vers le logement social ou intermédiaire parce que le privé leur devient inaccessible.

Construire, mais construire accessible

Il faut donc construire davantage, mais surtout construire là où les besoins existent et à des prix compatibles avec les revenus. Logements sociaux pour les ménages modestes, logements intermédiaires dans les secteurs où le privé est devenu inaccessible, rénovation du parc existant : ces réponses sont complémentaires. Et surtout, elles doivent intégrer une forte mixité pour éviter que les différentes classes sociales soient « rangées » par quartier.

Il faut également rapprocher le logement des emplois, des transports et des services publics. Repousser toujours plus loin ceux qui ne peuvent plus payer les prix des centres urbains ne fait que déplacer la facture vers les transports et allonger les journées.

Les classes moyennes ont longtemps associé le travail et la progression des revenus à une amélioration de leurs conditions de vie. Pouvoir déménager lorsque la famille s’agrandit, acheter un jour son logement ou simplement habiter à une distance raisonnable de son travail en faisait partie. Cette promesse s’efface peu à peu. On peut travailler, gagner correctement sa vie et constater malgré tout que l’appartement auquel on pouvait prétendre hier n’est plus à sa portée. Le déclassement commence aussi comme cela.

(Photo Hub JACQU – CC)

Notes
 (1) Service des données et études statistiques (SDES), 14 septembre 2026, « Rapport du compte du logement 2025 ».
 (2) Institut Paris Region, 2 juin 2026, « Le logement locatif intermédiaire, un parc orienté vers les salariés en début de parcours professionnel ».
 (3) Service des données et études statistiques (SDES), 30 janvier 2026, « Construction de logements : résultats à fin décembre 2025 (France entière) ».
 (4) Service Public, 20 janvier 2025, « Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 ? ».
 (5) LCP-Assemblée nationale, 29 janvier 2024, « Meublés de tourisme : l’Assemblée adopte une proposition de loi transpartisane pour rééquilibrer le marché locatif ».
 (6) Atout France, 3 juin 2026, « Mémento – Portrait touristique de l’année 2025 ».
 (7) Union sociale pour l’habitat, décembre 2025, « La demande et les attributions : situation à mi-2025 et perspectives ».
 (8) Source : Le Monde, 20 septembre 2026, « Budget 2027 : Amélie de Montchalin alerte sur l’état de la dette : “Chaque mois d’inaction aggrave l’asphyxie financière” ».
 (9) Ministère de la Transition écologique, 27 décembre 2024, « Ce qui change au 1er janvier 2025 dans le domaine du logement ».
 (10) Source : Le Monde, 15 septembre 2026, « Logement social : la loi SRU, déjà fragilisée, dans le viseur de Marine Le Pen ».
 (11) Idealista, 15 mars 2026, « Nice 2026 : quelles réponses des candidats à la crise du logement ? ».